Warren Buffett acquista generalmente immobili solo sotto forma di fondi di investimento immobiliare (REIT). Preferisce le azioni perché ritiene che offrano un modo più efficiente di costruire ricchezza. Tuttavia, quando si è presentata l’opportunità di acquistare un terreno agricolo di 400 acri in Nebraska, non ha potuto rifiutare.
“Nel 1986 ho acquistato una fattoria di 400 acri, situata a 50 miglia a nord di Omaha, dalla FDIC. Mi costò 280.000 dollari. Non sapevo nulla della gestione di un’azienda agricola. Ho calcolato che il rendimento normalizzato dell’azienda agricola era allora di circa il 10%. Inoltre, ritenevo probabile che la produttività sarebbe migliorata nel tempo e che anche i prezzi dei raccolti sarebbero aumentati. Entrambe le aspettative si sono rivelate fondate”, ha dichiarato Buffett in una lettera annuale di Berkshire Hathaway.
A tutt’oggi, egli visita a malapena il terreno, che però continua a generare ogni anno rendimenti ammirevoli. Non si tratta di un caso isolato. I terreni agricoli sono una classe di attività solida e non è necessario essere miliardari o saper arare un campo per trarne profitto.
Le basi
Tra il 1991 e il 2023, i terreni agricoli statunitensi hanno avuto un rendimento medio del 10,52%, superando il rendimento medio dello S&P 500 del 10,07% nello stesso periodo. I terreni agricoli hanno superato i rendimenti degli immobili, pari al 7,84%, e dell’oro, con un rendimento medio del 5,67%. Le statistiche sembrano buone per i terreni agricoli, ma si può affermare che non rimarranno invariate nei prossimi anni. Potrebbero aumentare drasticamente a causa di una serie di fattori inarrestabili.
Le città stanno divorando i terreni agricoli
Le aree urbane si sono espanse a spese dei terreni agricoli fin dalla notte dei tempi, ma la situazione sta sfuggendo di mano. Gli Stati Uniti hanno perso 35 milioni di acri di terreni agricoli negli ultimi 10 anni e quasi certamente ne perderanno ancora di più nei prossimi decenni a causa di una evidente carenza di circa 3,2 milioni di abitazioni. La maggior parte di queste case sarà costruita sugli attuali campi di grano e mais perché non c’è abbastanza spazio disponibile nelle aree urbane. Questa potrebbe essere una buona notizia per i terreni agricoli in generale, in quanto il calo dell’offerta potrebbe causare un’impennata del prezzo per acro. Tuttavia, c’è una tendenza ancora più pressante.
Popolazione mondiale – 10 miliardi
La popolazione umana mondiale ha raggiunto gli 8 miliardi nel 2022. Entro il 2050, si prevede che crescerà a poco meno di 10 miliardi. Questi miliardi di persone in più causeranno un’ulteriore pressione sui terreni agricoli, che dovranno aumentare significativamente la loro produttività. Ma questo è solo un aspetto della questione.
Il mondo in generale sta diventando più ricco. Solo quest’anno più di cento milioni di persone entreranno a far parte della classe media. Una constatazione comune a tutto il mondo è che, man mano che le persone escono dalla povertà, iniziano a consumare più carne. L’unico problema è che per produrre un chilo di carne di manzo, ad esempio, occorrono sei chili di cereali. E dovranno provenire dalle terre coltivate rimanenti.
L’inflazione è generalmente positiva per i terreni agricoli
I prezzi delle materie prime tendono a salire durante i periodi di inflazione, il che le rende un obiettivo primario per la copertura. Guardando a queste materie prime, ci si rende conto che molte di esse crescono nei campi, come il mais, il grano e il cotone. L’aumento dei prezzi di queste materie prime comporta un aumento del reddito per i proprietari di terreni agricoli e per gli investitori, che spesso porta a un aumento dei terreni agricoli stessi. Inoltre, il valore dei terreni agricoli ha storicamente mostrato una bassa volatilità e i suoi movimenti non sono generalmente correlati al mercato azionario, rendendoli resistenti ai crolli.
