Nella giornata di oggi, mercoledì 15 ottobre, il presidente della Federal Reserve Jerome Powell ha inviato un messaggio chiaro, ribadendo che la Federal Reserve tende ancora verso un allentamento dei tassi, e per il mercato immobiliare statunitense già in difficoltà questo potrebbe essere lo svolta che aspettava da tempo.
Il recente discorso di Powell ha avuto toni accomodanti, citando la continua debolezza del mercato del lavoro e i rischi globali – come le tensioni con la Cina e l’attenuazione dell’attività economica – come giustificazione per un ulteriore allentamento.
“L’aumento dei rischi al ribasso sull’occupazione ha modificato la nostra valutazione dell’equilibrio dei rischi”, ha detto il funzionario, facendo riferimento alla logica alla base del taglio dei tassi a settembre e alludendo all’arrivo di altri tagli.
Secondo i dati CME FedWatch, i mercati ora prevedono con (quasi) certezza un altro taglio di 25 punti base nella riunione del 30 ottobre, con una probabilità del 95% di un secondo taglio a dicembre, portando il tasso sui fondi federali più vicino al 3,50%-3,75%.
Reazioni dalle banche regionali – Il settore immobiliare sarà il prossimo?
Uno dei primi settori a reagire è stato quello bancario regionale.
Oggi l’SPDR S&P Regional Banking ETF (KRE) è aumentato del 3,6%, dopo un guadagno del 2,2% registrato martedì, segnando il miglior rally biennale dall’ottobre 2024, subito dopo la vittoria di Donald Trump alle elezioni presidenziali USA 2024, che ha suscitato scommesse sulla deregolamentazione e sulla stipula di accordi tra gli operatori finanziari.
Ma ora l’attenzione si sta spostando sul settore immobiliare, la cui sensibilità ai tassi è ancora più pronunciata.
La grande domanda è questa: il mercato immobiliare tornerà finalmente in vita?
I tassi ipotecari continuano a rappresentare una barriera
I tassi ipotecari sono rimasti sopra il 6% per quasi tre anni. Sebbene questo livello sia lontano dai minimi registrati durante la pandemia, rimane abbastanza alto da mantenere l’attività sottotono, con gli acquirenti limitati dai problemi di accessibilità e dagli effetti di blocco dell’ipoteca.
“I mercati immobiliari negli Stati Uniti sono semplicemente congelati da una bassa accessibilità e da alti tassi di interesse”, ha dichiarato l’analista di Bank of America Aditya Bhave.
Le vendite di case esistenti nel 2025 sono in media di appena 4 milioni all’anno, un livello che non si vedeva dai tempi immediatamente successivi alla crisi del 2008.
Un potenziale fattore di cambiamento? Un tasso ipotecario a 30 anni più vicino al 5%, che molti nel settore vedono come una soglia che potrebbe iniziare a “scongelare” il settore immobiliare.
Secondo Bhave, tale mossa potrebbe migliorare l’accessibilità di circa il 15% per gli acquirenti alla prima esperienza e ridurre lo svantaggio per i proprietari di case esistenti bloccati in mutui inferiori al 4%.
Tuttavia, non sarà facile raggiungere questo livello. Il capo stratega dei tassi di BofA, Ralph Axel, sottolinea che “la politica della Fed non è così importante per il settore immobiliare” perché i tassi ipotecari sono legati più strettamente ai rendimenti a lungo termine, non ai tassi della Fed a breve termine.
Per ottenere un tasso ipotecario del 5%, probabilmente dovremmo vedere il rendimento del titolo decennale scendere dal 4,15% a circa il 3,25%, insieme a un restringimento dello spread ipotecario-Tesoro.
Ciò richiederebbe un ciclo ai tagli dei tassi più profondo e possibilmente strumenti più aggressivi, come il controllo della curva dei rendimenti o un nuovo allentamento quantitativo.
Un problema di offerta nel cuore della questione
Oltre ai tassi, il mercato immobiliare è vincolato dall’offerta. Secondo David Michael Tinsley, economista senior presso il Bank of America Institute, molti proprietari di case sono “bloccati” con tassi ipotecari effettivi bassi e non hanno alcun incentivo a trasferirsi.
Tuttavia, se i tassi ipotecari scendessero nella fascia del 5%, l’offerta di case esistenti potrebbe aumentare dal 20% al 30%, ha detto Tinsley.
Ciò potrebbe esercitare una pressione al ribasso sull’inflazione dei prezzi delle abitazioni, rendendo finalmente il mercato più accessibile.
E per quanto riguarda i titoli immobiliari?
Finora i titoli immobiliari sono rimasti indietro. Da inizio anno il Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) è in aumento di appena l’1,5%, sottoperformando del gran lunga il guadagno del 15% dell’S&P 500.
Tuttavia, l’analista di Bank of America Jeffrey Spector vede del potenziale al rialzo. “Il settore immobiliare sta ricevendo supporto dai tassi in calo e dalla nuova offerta bassa”, ha affermato.
Spector indica che un ciclo di allentamento potrebbe aumentare le distribuzioni, migliorare i flussi di cassa e invertire i venti contrari al rifinanziamento che hanno ostacolato i fondi di investimento immobiliare (REIT) negli ultimi anni.
Il funzionario evidenzia quattro segmenti REIT come i più resilienti, anche se svanisce l’hype legato all’intelligenza artificiale: residenziale, sostenuto dalla demografia e dalla carenza di alloggi; industriale, sostenuto dall’e-commerce e dal reshoring; assistenza sanitaria / residenze per anziani, legate all’invecchiamento della popolazione; e vendita al dettaglio di beni di prima necessità, come i centri ancorati ai negozi di alimentari.
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Immagine creata utilizzando l’intelligenza artificiale tramite Midjourney
