Immaginate di aver trovato la casa dei vostri sogni, di averla pagata per intero e di essere ancora bloccati nella vostra vecchia casa a distanza di otto anni perché il costruttore non ha completato la costruzione. Sembra la base di un romanzo distopico sulle frodi immobiliari, ma è un incubo assoluto per 1.500 aspiranti proprietari di case a Tianjin, in Cina. Le loro storie dell’orrore simboleggiano i profondi problemi strutturali che affliggono l’industria immobiliare cinese.
L’industria immobiliare cinese è in difficoltà da diversi anni e tutti gli scandali sono stati inficiati da altri scandali. A Zhengzhou, un costruttore in difficoltà economiche ha offerto ai residenti di acquistare le loro case se questi avessero usato i fondi per acquistare le nuove case del costruttore. Le città fantasma, dove centinaia di migliaia di unità abitative vuote costruite da costruttori cinesi dominano gli skyline delle città, sono un panorama familiare in tutta l’Asia.
Tuttavia, anche secondo questo standard, la situazione di Tianjin si distingue per la sua assurdità. Come può un promotore immobiliare farsi pagare per intero le proprietà e lasciare gli acquirenti di case in attesa per otto anni? Parte del problema risiede nel modo in cui gli sviluppatori immobiliari operano in Cina. Non è raro che gli sviluppatori in Cina vendano tutte le unità di un particolare progetto prima del completamento.
Per molti versi è lo scenario ideale, perché in teoria consente allo sviluppatore di coprire i costi e di ottenere profitti in anticipo. Così, quando lo sviluppatore Zhuoda Yido ha iniziato a vendere nuove unità abitative agli acquirenti di Tianjin nel 2016, promettendo che sarebbero state pronte per il trasferimento entro il 2019, nessuno ha battuto ciglio sul pagamento.
Tianjin, situata vicino a Pechino, è conosciuta come un sobborgo in cui vivono soprattutto persone con salari elevati. Come negli Stati Uniti, l’ubicazione della casa influisce notevolmente sulla scuola frequentata dai figli, rendendo i sobborghi benestanti come Tianjin molto popolari tra gli acquirenti di case. Per questo motivo, gli acquirenti hanno versato caparre e stipulato contratti di acquisto per gli sviluppi di Zhuoda Yido a Tianjin.
Tuttavia, l’aspetto negativo del fatto che gli sviluppatori vengano pagati in anticipo è che spesso porta a un’espansione eccessiva. Utilizzando una combinazione di capitale dei clienti proveniente da unità non consegnate e di facili standard di prestito, molti costruttori cinesi hanno costruito quante più unità possibili durante gli anni 2010. La crisi del COVID e l’inadempienza pubblica di Evergrande, uno dei maggiori costruttori cinesi, hanno indotto il governo centrale cinese a inasprire drasticamente gli standard di prestito.
L’inasprimento degli standard di prestito ha colpito gli sviluppatori nello stesso momento in cui si sono resi conto di aver costruito un numero sufficiente di unità a livello nazionale, superando drasticamente la domanda. La conseguente crisi di liquidità sta inducendo gli sviluppatori a ricorrere a tutte le ginnastiche finanziarie per rimanere a galla. Alcuni, come Zhuoda Yido, hanno ritardato i progetti che devono ancora completare, nonostante abbiano ricevuto il pagamento completo degli acquirenti. Questo è lo scenario di Tianjin.
Siamo nel 2024, il che significa che alcuni acquirenti stanno aspettando da otto anni e non hanno ancora un’idea precisa di quando potranno trasferirsi. Molti acquirenti hanno visto le loro circostanze di vita cambiare in modo significativo dalla data di completamento originariamente prevista per il 2019, rendendo l’immobile non più necessario. Ad esempio, alcune persone hanno acquistato l’appartamento in previsione che i loro figli frequentassero la scuola a Tianjin. Molti di questi figli si sono ora diplomati.
Altri acquirenti hanno acquistato le unità come destinazione di pensionamento per i genitori che nel frattempo sono deceduti. Indipendentemente dalla motivazione originaria dell’acquisto, molti esprimono lo stesso rammarico e la stessa frustrazione. Un acquirente ha dichiarato: “Sento di essere stato ingannato per tutto questo tempo. Chiedo solo di restituire la casa e di riavere i miei soldi”.
Gli acquirenti non potevano immaginare che al danno si sarebbe aggiunta la beffa. Secondo la CNBC, Zhuodo Yido ha recentemente presentato un’offerta di transazione agli aspiranti proprietari, promettendo di completare le loro unità entro il 2025 o il 2026. Tuttavia, l’offerta includeva anche una richiesta di denaro per pagare i saldi in sospeso delle loro proprietà incompiute e “altri costi determinati dallo sviluppatore”.
L’aspetto peggiore di questa situazione è che gli acquirenti di Tianjin non sono soli. Secondo alcune stime, gli sviluppatori cinesi hanno un inventario di 20 milioni di unità abitative pre-vendute che devono ancora finire o consegnare agli acquirenti. Parlando alla CNBC, Dan Wang, capo economista della Hang Seng Bank, ha dichiarato: “Quello che è successo a Tianjin non è un fenomeno unico. Credo che nel prossimo futuro si verificheranno altri casi del genere”.
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