Il mercato immobiliare italiano continua a vivere un periodo di profonda trasformazione, segnato da un calo delle transazioni e da dinamiche complesse legate all’accesso al credito. Secondo l’Osservatorio Nomisma, il 2023 ha registrato una contrazione delle compravendite del 13%, accompagnata da una riduzione del 29% nei mutui erogati. Questo trend negativo, alimentato dall’aumento dei tassi di interesse, prosegue anche nel 2024, con previsioni di ulteriori difficoltà sul mercato residenziale.
Cosa è successo
Le difficoltà di accesso al credito sono uno dei fattori principali che influenzano il mercato. Nel 2023, la quota di compravendite finanziate tramite mutuo è scesa al 63%, livelli che non si registravano dal 2014. Questo ha avuto un impatto significativo sulla domanda, spostandola in parte verso gli affitti. Nello stesso anno, i canoni di locazione hanno mostrato aumenti significativi, specialmente nelle grandi città come Milano, Firenze e Bologna, con incrementi fino al 5% per via della riduzione degli immobili disponibili per affitti a lungo termine.
La crescita dei prezzi degli immobili è stata più moderata rispetto agli anni precedenti, ma comunque evidente in alcune città. Napoli, Milano e Padova hanno registrato incrementi tra il 2,9% e il 3% nel 2023, mentre città come Cagliari e Palermo hanno visto leggere flessioni. Parallelamente, la percentuale di case nuove sul totale delle transazioni è diminuita al 6%, evidenziando una domanda crescente per immobili energeticamente efficienti, in linea con le direttive europee.
Nonostante il calo delle transazioni, il mercato degli affitti ha beneficiato della situazione, con una maggiore vivacità grazie all’aumento della domanda di locazione. I tempi medi per la conclusione di una compravendita si sono attestati intorno ai cinque mesi, variando da città a città. Le banche, dal canto loro, mantengono un atteggiamento prudente, limitando il ricorso ai mutui e rafforzando i criteri di concessione del credito.
Perché è importante
Le dinamiche del mercato immobiliare riflettono cambiamenti economici più ampi, tra cui l’erosione del potere d’acquisto delle famiglie e l’aumento del costo del denaro. Sebbene la BCE abbia recentemente ridotto i tassi, gli effetti di questa decisione non sono ancora evidenti, suggerendo che le difficoltà nell’ottenere mutui persisteranno almeno nel breve termine.
L’importanza crescente degli affitti potrebbe influenzare le politiche abitative nazionali. In particolare, il governo italiano sta considerando interventi per calmierare il mercato e incentivare l’offerta di immobili a prezzi accessibili, anche attraverso la creazione di un “circuito immobiliare calmierato” per la classe media.
Infine, le tendenze del mercato mettono in luce un divario crescente tra domanda e offerta. Con l’aumento delle richieste per case energeticamente efficienti e affitti brevi, si potrebbe assistere a una riconfigurazione strutturale del settore nei prossimi anni, con possibili ripercussioni sugli investimenti e sul tessuto urbano italiano.
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