Chase Hunter si è imbarcata in un viaggio immobiliare unico, iniziato con una semplice ricerca su Google dei “migliori posti dove comprare proprietà a basso costo”.
All’epoca viveva a Houston ed era incuriosita dall’idea di investire in immobili con un budget limitato. La sua ricerca l’ha portata a Detroit, una città nota per le sue opzioni abitative a prezzi accessibili.
La Detroit Land Bank Authority, un’agenzia governativa, vendeva proprietà sfitte “così come sono” a partire da 1.000 dollari. Nonostante l’iniziale esitazione, la Hunter decise di investire nella Motor City.
“Ho acquistato le mie prime due proprietà lo stesso giorno nel giugno del 2021”, ha raccontato a Realtor.com. “Il giorno in cui ho chiuso è stata la mia prima volta a Detroit”.
Gli investimenti iniziali della Hunter sono stati modesti: la prima proprietà è costata 2.000 dollari e la seconda 1.800 dollari. Con il tempo, ha ampliato il suo portafoglio fino a comprendere otto case a Detroit. Una delle proprietà è il suo ufficio, mentre le altre sono state ristrutturate e affittate.
Riconoscendo l’importanza della conoscenza diretta, l’anno scorso la Hunter si è trasferita a Detroit per essere più vicina ai suoi investimenti.
“Il mercato può essere difficile da gestire se non si è qui ogni giorno”, ha detto. “Gli acquirenti devono conoscere la cultura di Detroit per capire come investire qui”.
L’entusiasmo della Hunter per il mercato di Detroit l’ha portata a diventare agente immobiliare 10 mesi fa. Ora sta portando avanti la sua passione lanciando un gruppo di investimento immobiliare per guidare altri nell’acquisto e nella ristrutturazione di case a Detroit.
“Gli investitori vengono a Detroit da ogni angolo del paese perché il mercato è unico”, ha detto la Hunter.
La storia di Detroit ha subito una battuta d’arresto significativa nel 2013, quando ha presentato istanza di fallimento, la più grande bancarotta municipale nella storia degli Stati Uniti. Da allora, però, la città ha messo a segno una notevole rimonta, guadagnandosi il titolo di “città del boom immobiliare più improbabile d’America” da parte del Wall Street Journal.
Il mercato immobiliare ha raggiunto il punto più basso nel 2009, con un prezzo medio di vendita di 58.900 dollari. Da allora, i prezzi sono aumentati costantemente fino a raggiungere i 217.000 dollari nel 2023, con un incremento del 113,3% rispetto a un decennio prima.
“Gli acquirenti, compresi gli investitori, hanno approfittato dei prezzi bassi delle case nell’area nell’ultimo decennio, portando energia e fondi in città”, ha dichiarato Hannah Jones, analista senior di Realtor.com.
Secondo i dati di maggio, il prezzo di vendita mediano di Detroit ha raggiunto i 250.000 dollari, con un aumento del 10,5% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, Jones sottolinea che anche con questa crescita significativa dei prezzi, il prezzo di vendita mediano di Detroit rimane notevolmente inferiore alla media nazionale.
A livello nazionale, il prezzo medio di vendita a maggio è stato di 439.950 dollari.
La rinascita di Detroit ha catturato l’attenzione di registi e produttori televisivi. Documentari come “Gradually, Then Suddenly: The Bankruptcy of Detroit” approfondiscono la storia, il declino e la successiva rinascita della città. Anche programmi televisivi come “Bargain Block” di HGTV hanno mostrato la trasformazione di Detroit, seguendo gli investitori immobiliari mentre rivitalizzano le proprietà abbandonate in case moderne.
Nonostante l’accessibilità economica, investire nel settore immobiliare di Detroit è impegnativo. Molte proprietà comportano costi aggiuntivi, come le tasse arretrate o la necessità di ristrutturazioni estese.
L’esperienza della Hunter illustra questo punto. Sebbene la sua prima proprietà costasse solo 2.000 dollari, ha investito 85.000 dollari in ristrutturazioni per renderla adatta agli affittuari. Allo stesso modo, la sua proprietà da 1.800 dollari, che ha trasformato nel suo ufficio, ha richiesto 130.000 dollari di lavori di ristrutturazione a causa di problemi alla linea dell’acqua.
Avendo imparato da questi progetti iniziali, la Hunter si concentra ora sull’acquisto di proprietà che richiedono un investimento iniziale minore, risparmiando così sui futuri lavori di ristrutturazione. Di solito spende dai 5.000 ai 10.000 dollari per le ristrutturazioni.
“Prima acquistavo grandi ristrutturazioni che dovevano essere riparate dal tetto al seminterrato, ma a questo punto mi concentro su cose che posso girare abbastanza velocemente, come le ristrutturazioni estetiche”, ha detto. “Cerco case nella fascia degli 80.000 dollari perché si spende meno per le riparazioni”.
“Prima acquistavo case da ristrutturare che dovevo riparare dal tetto al seminterrato, ma a questo punto mi concentro su cose che posso girare abbastanza velocemente, come le ristrutturazioni estetiche”, ha detto. “Cerco case nella fascia degli 80.000 dollari perché si spende meno per le riparazioni”.
Prima di fare un’offerta per un investimento immobiliare a Detroit, la Hunter valuta il potenziale della struttura, prendendo in considerazione fattori come la metratura, la posizione e i costi di riparazione stimati.
La Hunter utilizza principalmente carte di credito aziendali per finanziare riparazioni e ristrutturazioni. Effettua ricerche approfondite e due diligence per assicurarsi di lavorare con professionisti affidabili quando seleziona gli appaltatori.
“Le persone cercheranno di approfittarsi di te, soprattutto se sanno che non vivi qui”, ha detto.
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