La tecnologia immobiliare è un’opportunità per investire?

Ecco un’analisi sullo stato dell’arte e le prospettive del settore proptech (la tecnologia applicata al settore immobiliare) 

La tecnologia immobiliare è un’opportunità per investire?
9' di lettura

Con la crescente incertezza economica e l’impennata dell’inflazione che non sembra aver fine, gli investitori sono alla ricerca di opportunità di investimento stabili che li possano proteggere dall’inflazione. 

Metalli preziosi come oro e argento sono un’opzione, ma i rendimenti si limitano semplicemente a superare l’inflazione; si tratta quindi di scelte non attraenti per molti investitori; il settore immobiliare è più popolare perché generalmente produce flussi di cassa mentre si apprezza in valore, ma a causa della domanda massiccia e di un inventario limitato è diventato meno redditizio. Investire direttamente nelle aziende può essere un’alternativa efficace, purché si trovi un’azienda solida in un settore in crescita; la tecnologia immobiliare, nota anche come proptech, in questo momento è uno dei settori in crescita più redditizi degli Stati Uniti.



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Nel 2021 sono stati raccolti quasi 19 miliardi di dollari in capitale azionario e obbligazionario per la crescita nella categoria proptech statunitense; è più del doppio del capitale raccolto nel 2020, secondo un recente report della società di investment banking globale Houlihan Lokey. 154 iniziative hanno raccolto 20 milioni di dollari o più, pari a oltre 2,6 volte il numero di round di finanziamento da almeno 20 milioni in questa categoria su base annua; diverse iniziative, tra cui AvantStay, Lessen e Up&Up, hanno raccolto capitali superiori a 100 milioni di dollari.

Ci sono due fattori chiave alla base di questa opportunità. 

Il primo è la massiccia domanda di immobili. Non è raro che negli USA una proprietà venga venduta per decine o talvolta anche centinaia di migliaia di dollari oltre il prezzo richiesto; aggressive guerre di offerte spesso hanno luogo non appena una proprietà arriva sul mercato, facendo salire rapidamente i prezzi; in molti casi la vendita viene chiusa molto prima che gli acquirenti scoprano la proprietà attraverso i canali convenzionali (come il sistema MLS). 

Il secondo fattore è che il settore immobiliare semplicemente non ha tenuto il passo con la tecnologia; agenti immobiliari, broker, investitori, gestori di proprietà, venditori e praticamente tutti gli altri soggetti di questo settore sono collegati tra loro in maniera marginale. Il settore immobiliare è generalmente indietro di circa dieci anni rispetto ad altre industrie in termini di tecnologia.

A causa della crescente concorrenza sostenuta dall’elevata domanda, dal basso livello di inventario, dall’inflazione alle stelle e dalle acquisizioni più aggressive da parte degli investitori istituzionali, il settore è costretto ad evolversi. Sfruttare in modo efficace la tecnologia non è più un lusso, ma anzi sarà essenziale per prosperare nei prossimi anni; sia le aziende che i dipendenti dovranno diventare più efficienti, accedere e analizzare set di dati di grandi dimensioni e costruire relazioni con clienti, partner e venditori attraverso diversi canali. 

Matt Andrews, investitore immobiliare e venture capitalist che gestisce anche un gruppo di incubatori per società tech di investimento immobiliare, spiega: 

“Gli investitori istituzionali hanno imparato molto dopo l’ultimo crollo immobiliare. All’epoca era come il selvaggio West e molti investitori più piccoli erano in grado di guadagnare molti soldi abbastanza facilmente; tuttavia il panorama è cambiato radicalmente da allora. Oggi non siamo solo in competizione con investitori istituzionali ben finanziati, ma anche con un esercito crescente di investitori più piccoli; gli investitori proattivi stanno sfruttando la tecnologia per trovare e concludere un maggior numero di accordi, più rapidamente, lasciando meno opportunità a chi non la sfrutta efficacemente. In conclusione: la tecnologia non è più un lusso, ma una necessità se vuoi prosperare nel settore immobiliare oggi”.

Il gruppo di Andrews, Family Mastermind, si concentra molto su questo perché i suoi membri comprendono il ruolo della tecnologia nell’altrui successo; durante gli eventi virtuali e di persona, i membri del gruppo condividono spesso nei dettagli come utilizzano la tecnologia per gestire e far crescere il loro business. Così anche gli altri membri potranno implementare le strategie nelle proprie attività.

Negli ultimi anni la tecnologia ha svolto un ruolo enorme nell’agevolare decisioni migliori all’interno del settore immobiliare; questo diventerà ancora più importante nei prossimi anni. 

In passato, per fare previsioni sulle tendenze di mercato, agenti immobiliari, sviluppatori e investitori dovevano fare affidamento su set di dati piccoli e localizzati e sul loro istinto. Si trattava di elementi che fornivano un grado di precisione limitato e che erano affetti da pregiudizio; oggi invece i professionisti sfruttano big data, algoritmi e intelligenza artificiale per analizzare rapidamente enormi set di dati a livello nazionale. Come riportato dal colosso della consulenza McKinsey, questi elementi rendono le previsioni più accurate, poiché un set di dati più ampio include un numero maggiore di variabili rilevanti e aiuta a ridurre le anomalie statistiche; la capacità di effettuare un’analisi più precisa significa essere in grado di individuare in anticipo le tendenze, e ciò tende a tradursi in un costo di investimento inferiore e un rendimento più rapido e maggiore.

“Il mondo del settore immobiliare e del trasloco residenziale è ora così complesso che senza dati tiriamo solo a indovinare. I dati non si limitano a descrivere una tendenza, un luogo o una persona, ma possono prevedere le tendenze future. E possono imparare da innumerevoli eventi passati; quindi i dati sono sia descrittivi che basati sul tempo. Queste sono le due dimensioni in cui possono aiutare, in modo che il marketing sia mirato e maggiormente personalizzato rispetto al passato”, spiega Ed Carey, CEO di Audience Town, una società che fornisce dati su larga scala al settore immobiliare.

I professionisti ora hanno accesso a più dati che mai, nonché agli strumenti per analizzarli in modo rapido e preciso al fine di prendere decisioni più mirate; una volta questa capacità era disponibile solo per le grandi società, ma grazie alla tecnologia il campo di gioco è stato livellato creando un potente vantaggio competitivo per coloro che scelgono di sfruttarlo.

Per gli investitori che non si sentono a proprio agio a investire in aziende proptech più piccole, è disponibile un percorso più tradizionale attraverso il mercato azionario, dove gli investitori possono facilmente acquistare azioni di nomi familiari come Zillow, Redfin e Opendoor attraverso broker tradizionali; tuttavia, finora questo percorso non si è rivelato efficace perché i titoli proptech hanno costantemente sottoperformato il mercato negli ultimi anni.  

Charles Payne, conduttore del programma di Fox Business Making Money, spiega: “Non c’è dubbio che questo settore gigante sia forse il più frammentato (forse i diversi sistemi sanitari sono più disgiunti) e che presenta un’enorme opportunità; il problema in questo momento è il tempismo e l’attuazione. Forse per questo c’è così tanto capitale di rischio del settore privato in questo momento.

Le difficoltà sono illustrate dalla saga di Zillow, che ha utilizzato il proprio know-how tecnologico e gli algoritmi per entrare in modo aggressivo nel business della compravendita di case. Quando i dirigenti annunciarono la nuova iniziativa nell’aprile 2018, le azioni della società scambiavano a 46 dollari; l’obiettivo era quello di acquistare fino a 5.000 abitazioni al mese entro il 2024.

Wall Street adorò l’idea e il titolo prese il volo, salendo fino a 198 dollari a febbraio 2021; tuttavia, si scoprì che il “vantaggio tecnologico interno” non era sufficiente e presto la società si ritrovò con un inventario eccessivo, dando l’idea di essere rimasta un passo indietro rispetto al settore degli investitori retail e degli accordi stretti di persona. Da allora le azioni Zillow sono tornate a 40 dollari.

Questa sarà una nicchia mostruosa per gli investitori, ma il tempismo e la giusta azienda specializzata non sono ovvi per me in questo momento”.

Il proptech si è espanso persino nel fiorente mondo della blockchain, in cui si lega la proprietà al patrimonio immobiliare; è un po’ come la proprietà frazionaria digitale di una proprietà fisica, sulla quale puoi investire a un costo molto più basso pur ottenendo molti dei vantaggi di possederla a titolo definitivo. Secondo Ari S. Goldberg, fondatore di Stylecaster e RLBLC, investire in asset reali sostenuti dalla blockchain è una “combinazione inarrestabile; questo in particolare perché consente agli investitori di costruire ricchezza generazionale”.

La chiave, indipendentemente dal fatto che tu scelga di investire direttamente in aziende proptech più piccole oppure in azioni di società quotate in Borsa più grandi, è innanzitutto comprendere veramente il settore immobiliare. 

Per prendere una decisione di investimento corretta, è necessario comprendere il panorama competitivo e il modo in cui vi si inserisce un’azienda; questa porterà al tavolo qualcosa di unico oppure si tratta solo di un’altra soluzione alla ricerca di un problema? Ad esempio, il settore probabilmente non ha bisogno di un altro sistema di gestione delle relazioni con i clienti (CRM), mentre uno strumento che aiuti gli agenti immobiliari a trovare e a entrare in contatto con i proprietari di casa prima che questi decidano di pubblicare l’annuncio della loro abitazione potrebbe essere immensamente prezioso. 

L’idea è quella di cercare aziende che soddisfino un’esigenza particolare che conta per gli altri nel settore; potrebbe trattarsi di un problema che le altre società non stanno affatto affrontando, oppure qualcosa a cui stanno rispondendo male. L’aspetto fondamentale è assicurarsi che ci sia effettivamente un mercato per quel prodotto o servizio. 

Spesso, quando un investitore non ha esperienza in un particolare settore, può pensare che qualcosa sia una grande idea mentre le persone che lavorano in quel settore no. Ecco perché è essenziale avere una certa esperienza nell’immobiliare o investire tempo a parlare con figure esperte; così potrai assicurarti che le aziende in cui stai pensando di investire forniscano un prodotto o un servizio di valore per cui gli altri spenderanno il loro denaro. Il vero valore deriva dalla capacità di rendere più facile, efficiente e produttiva la vita lavorativa dei professionisti del settore; se un’azienda può farlo, è più probabile che si tratti di un investimento solido. Gli investimenti più efficaci sono spesso in società fondate da qualcuno del settore al fine di soddisfare un’esigenza nella propria attività che non veniva soddisfatta da altre aziende.

Il settore immobiliare continuerà ad evolversi e, nel corso del tempo, la tecnologia finirà per raggiungere il resto del mondo, ma nel frattempo esiste un’enorme opportunità per gli investitori che cercano una crescita aggressiva.

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