Al suo livello più basso in un decennio, l’Housing Market Index, una statistica del settore attentamente seguita che valuta le prospettive per le vendite di case negli Stati Uniti, è sceso a 33 a novembre. Qualunque cifra al di sotto di 50 è motivo di preoccupazione.
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Il mese scorso, i tassi di interesse su un mutuo trentennale hanno superato il 7%, il più grande aumento in un solo anno negli ultimi 50 anni che sicuramente scoraggia gli aspiranti proprietari.
“Solo per darvi un’idea di quanto lontano siamo arrivati, abbiamo iniziato l’anno intorno al 3%”, ha dichiarato Michael Fratantoni, capo economista presso la Mortgage Bankers Association. “È stata una corsa sfrenata”.
Nadia Evangelou, economista senior presso la National Association of Realtors, stima che la rata mensile di un mutuo su una casa americana di prezzo medio aumenti di circa 1.000 dollari tra un tasso di interesse del 3% e del 7%.
Questo mese, tuttavia, i tassi di interesse sono scesi al 6,3%, dando ai pochi acquirenti rimasti sul mercato interno in crisi nuove ragioni di ottimismo.
“Noi e molti partecipanti al mercato prevediamo una recessione negli Stati Uniti e in molti altri luoghi in tutto il mondo”, ha affermato Fratantoni. “Questo esercita una pressione al ribasso sui tassi”.
Secondo la National Association of Home Builders, il mercato immobiliare si trova in recessione da metà estate.
“L’indice è diminuito per 11 mesi consecutivi”, ha affermato Robert Dietz, capo economista del gruppo costruttori di case. “Questo sarà il primo anno solare in 11 anni in cui gli avvi di costruzioni di unifamiliari totalizzeranno un volume inferiore rispetto all’anno precedente”.
L’economia si muove nella stessa direzione del mercato immobiliare. Dietz, Fratantoni e altri del settore prevedono che il Paese entrerà in recessione.
“Il mercato immobiliare porta gli Stati Uniti in recessione, ed è probabile che la tirerà fuori”, ha detto Fratantoni, con la ripresa che arriverà verso la metà del prossimo anno.
Per la maggior parte dei proprietari di case, questo significa restare fermi. La maggior parte dei proprietari ha mutui a tasso fisso garantiti a tassi di interesse storicamente bassi, inferiori al 4%.
“Chiunque abbia un mutuo a tasso fisso che ha ottenuto il mutuo prima della metà di quest’anno è davvero in un’ottima situazione”, ha detto Fratantoni.
Alcuni proprietari di case detengono mutui a tasso variabile che si adegueranno a breve ai tassi attuali, se non l’hanno già fatto.
“Quelle persone verranno colpite”, ha detto Steven Carvell, professore di finanza alla Cornell University.
Fino al 35% di tutti i mutui emessi prima della Grande Recessione del 2008 erano mutui a tasso variabile. Molti mutuatari dovevano almeno quanto valeva la loro casa quando i valori sono scesi.
Secondo l’esperto immobiliare ATTOM, quasi la metà di tutti i mutui attuali sono ad alto capitale proprio, il che significa che i mutuatari devono meno della metà del valore delle loro case.
“A dire il vero, assisteremo a un aumento dei pignoramenti”, ha detto Dietz. “Ma non ce lo aspettiamo di certo sulla scala dell’ultima volta”.
Durante la Grande Recessione, più di 6 milioni di famiglie hanno subito il pignoramento della casa. Secondo Dietz, la recessione è arrivata dopo anni di cementificazione, che si sono tradotti in un eccesso di offerta di alloggi e in un calo dei valori immobiliari.
Al contrario, ha affermato che negli ultimi anni c’è stata “un’enorme quantità di sottocostruzione”, con conseguente carenza di case.
Secondo Fratantoni, i tassi di insolvenza sui mutui – un indicatore di imminenti pignoramenti – sono ai minimi storici.
Nell’attuale recessione immobiliare, ha affermato Fratantoni, “se hai un proprietario che vede il mercato rallentare, si limita a ritirare la sua proprietà dal mercato”.
Una correzione in un mercato immobiliare surriscaldato è stata una delle ragioni per cui la Fed ha aumentato i tassi di interesse.
Il Caso-Shiller Stati Uniti
Il National Home Price Index mostra che da gennaio 2020 a giugno 2022 i prezzi delle case sono aumentati di oltre il 40%.
Redfin Corp prevede che i prezzi scenderanno del 4% nel 2023 a un prezzo medio di 368.000 dollari, con altri economisti che chiedono riduzioni fino al 20% dei valori delle case.
“Questo non significa necessariamente che il valore di tutte le case stia iniziando a diminuire”, ha affermato Daryl Fairweather, capo economista di Redfin. “Le case di lusso scenderanno maggiormente. Le case a prezzi accessibili probabilmente manterranno il loro valore un po’ meglio”.
Tuttavia, secondo la National Association of Realtors, gli economisti immobiliari prevedono una riduzione considerevolmente più drastica delle vendite di case: una perdita del 15% nel 2022 e un calo del 7% nel 2023.
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